هشدار بزرگ یک کارشناس به رشد تند قیمت مسکن - وبلاگ شخصی اسماعیل

به گزارش وبلاگ شخصی اسماعیل، یک کارشناس بازار مسکن با ذکر این نکته که پرداخت وام 4 میلیارد تومانی مسکن فقط یک شوخی است، می گوید: تا زمانی که عایدی سرانه حقیقی و رشد مالی تغییر نکند، امکان اصلاح شرایط در حوزه مسکن وجود ندارد.

خبرآنلاین نوشت: در شرایطی که حل بحران تامین مسکن افراد بدون خانه، از دغدغه های دولت سیزدهم است و تقریبا راهکار ساده ای با توجه به افت شدید قدرت خرید وجود ندارد، به تازگی سرپرست بانک مسکن، وعده پرداخت وام 4 میلیارد تومانی مسکن را داده که البته 15 سال دریافت خواهد نمود.

تسهیلات حساب پس انداز مسکن جوانان، از جمله وام هایی است که شخص متقاضی باید پس از افتتاح حساب در بانک عامل، ماهانه مبلغ مشخصی را پرداخت کند تا در نهایت از دو حالت حداقل 5 و یا 15 سال، از تسهیلات پرداختی بهره مند گردد. به بیان دیگر، یک شخص پس از اینکه 5 سال، واریزی داشت، می تواند برای دریافت وام به بانک مراجعه کند و اگر 15 سال صبر کند و ماهانه واریز وجه به حساب بانک داشته باشد، مبلغ بیشتری را پس از 15 سال دریافت کند.

این تسهیلات در سال ها با تغییراتی همراه بوده است؛ برای نمونه برای متقاضی در شهر تهران و در سال 1400 سقف تسهیلات مذکور یک میلیارد تومان، در سال 1401 دو میلیارد تومان و حالا برای کسانی که امسال افتتاح حساب داشته باشند، قرار است 15 سال بعد 4 میلیارد تومان پرداخت گردد.

سرپرست بانک مسکن با بیان اینکه سقف تسهیلات مسکن جوانان برای افتتاح نمایندگان در سال 1402 افزایش یافته است، گفت: سقف تسهیلات اعطایی برای افتتاح نمایندگان در سال 1402 و در منطقه ها مختلف کشور و متناسب با مبلغ واریزی با تغییراتی همراه شده است که این مبلغ در سال پنجم در شهر تهران 1.6 میلیارد تومان، در مراکز استان ها و شهرهای بالای 200 هزار نفر جمعیت 1.4 میلیارد تومان و در سایر منطقه ها 1.2 میلیارد تومان خواهد بود.

وی افزوده است: سقف تسهیلات متعلقه پس از گذشت 15 سال تمام در شهر تهران 4 میلیارد تومان، در مراکز استان ها و شهرهای بالای 200 هزار نفر جمعیت 3.4 میلیارد تومان و در سایر منطقه ها 2.8 میلیارد تومان خواهد بود.

در این میان، گزارش ها حاکی از آن است که برای افتتاح نماینده حساب در امسال، در صورتی که بخواهد سقف مبلغ یعنی 4 میلیارد تومان را 15 سال بعد دریافت کند، باید در سال اول تا سرانجام سال پنجم، ماهانه مبلغ یک میلیون و 151 هزار تومان و در ادامه در سال ششم تا سرانجام سال دهم نیز ماهانه، یک میلیون و 727 هزار تومان و در نهایت از سال یازدهم تا سرانجام سال پانزدهم، هر ماه مبلغ 2 میلیون و 300 هزار تومان پرداخت کند تا در نهایت در سرانجام این دوره 15 ساله، مبلغ چهار میلیارد تومان دریافت کند. بانک عامل اعلام نموده مدت بازپرداخت نیز حداکثر 20 سال ساده و پلکانی است.

وام 4 میلیارد تومانی 15 سال بعد هیچ ارزشی ندارد!

اما این سیاست در حالی است که کارشناسان اعتقاد دارند که با این روش ها و این گونه سیاست ها و با توجه به این که قیمت مسکن تصمیم به ایست ندارد و صعودی است، نمی توان جوانان را خانه دار کرد. محمود اولاد، کارشناس بازار مسکن درباره وام 4 میلیارد تومانی مسکن جوانان می گوید: مگر بعد از 15 سال این وام 4 میلیارد تومانی چقدر ارزش دارد که بتوان روی آن حساب باز کرد.

وی می افزاید: فکر می کنم صندوق جوانان قبلا هم شکست خورده بود. این صندوق برای 20 سال قبل بود که گفته می شد پس انداز کنید و 15 سال بعد به شما وام می دهیم و خانه می خرید. بعد 15 سال بعد آن قدر مسکن گران شده بود که دیگر آن وام به هیچ دردی نمی خورد.

این کارشناس بازار مسکن تصریح می نماید: به نظر من این یک نوع جمع کردن پس انداز مردم است و نوعی ترفند دولتی است تا پول مردم را جمع نمایند به این امید که 15 سال بعد وام بگیرند. حالا قیمت خانه چقدر می گردد و 4 میلیارد تومان چه نسبتی از قیمت خانه است و به چه دردی می خورد، بماند.

اولاد عنوان می نماید: این گونه اقدامات اصلا هیچ تاثیری در بازار مسکن ندارد، چون ربطی به شرایط الان هم ندارد و 15 سال بعد قرار است اثر خود را بگذارد. فقط قرار است نقدینگی را جمع کند. این بیشتر یک ابزار پولی برای جمع کردن نقدینگی است؛ تا این که برای حل مساله بخش مسکن.

وی متذکر می گردد: البته این روش جمع کردن نقدینگی هم درست نیست، چون این منابع که به بانک می آید، باز دوباره بانک ها این نقدینگی را به افراد دیگر وام می دهد. صرفا ابزاری است که بانک ها بتوانند پس انداز مردم را جمع نمایند و در مقابل آن، وام بدهند.

راهی برای خانه دار کردن جوانان وجود دارد؟

این کارشناس بازار مسکن در پاسخ به این پرسش که با توجه به قیمت بالای ملک، آیا راهی برای خانه دار کردن جوانان و مردم وجود دارد؟ می گوید: اصلا راهکار مسکن دار کردن جوانان دیگر در بخش مسکن نیست. تا زمانی که مردم روز به روز فقیرتر می شوند و عایدی سرانه حقیقی به شدت در حال کاهش است و رشد مالی منفی است، امکان این که مردم را خانه دار کنید، وجود ندارد.

اولاد می افزاید: شما فرض کنید سهم وام افزایش پیدا کند یا اصلا زمین را مجانی کنید. حالا زمین مجانی گردد، خودشان می گویند هزینه ساخت هر مترمربع مسکن 10 میلیون تومان شده است. یک آپارتمان 100 متری با این رقم یک میلیارد تومان تمام می گردد؛ بدون قیمت زمین و عوارض شهرداری.

وی تصریح می نماید: حالا فرض می کنیم نصف این عدد را هم وام بدهند. قسط این 500 میلیون تومان وام، عملا بالای 10، 12 میلیون تومان در ماه می گردد. سوال این جاست که کدام قشر از دهک های عایدیی توان پرداخت قسط 10، 12 میلیون تومانی را دارند!؟

این کارشناس بازار مسکن متذکر می گردد: کسی که ماهانه 10، 12 میلیون تومان بخواهد وام پرداخت کند، باید عایدیی دو برابر این قسط داشته باشد. یعنی حداقل 25، 26 میلیون تومان عایدی داشته باشد که بتواند ماهانه 10، 12 میلیون تومان قسط دهد. چه کسی این عایدی را دارد؟ عملا می رسیم به دهک های 8 و 9 به بالا، یعنی دهک های پایین که اصلا چنین عایدیی ندارد.

اولاد تاکید می نماید: بر این اساس، نه با تامین زمین مجانی و نه با تامین وام و اعتبار، تا زمانی که مردم به این صورت فقیر شدند، امکان این که مسکن دار شوند، وجود ندارد.

وی یادآور می گردد: بازار مسکن هم به سمت بازار مسکن غیررسمی می کشد و توسعه بازار غیررسمی مسکن و بدمسکنی و حاشیه نشینی. این گونه ما چند سال آینده خواهیم دید که فقر گسترده سکونتی در پهنه های بسیار عقب مانده و حاشیه ها ایجاد شده است.

وام 4 میلیارد تومانی مسکن فقط یک شوخی است

این کارشناس بازار مسکن با ذکر این نکته که پرداخت وام 4 میلیارد تومانی مسکن فقط یک شوخی است، می گوید: تا زمانی که عایدی سرانه حقیقی و رشد مالی تغییر نکند، امکان اصلاح شرایط در حوزه مسکن وجود ندارد. البته نه رشد مالی یکی، دو درصدی در سال و به این بنازیم. تا زمانی که رشد مالی پایدار بالای 5، 6 درصد به صورت چند سال مداوم و پایدار اتفاق نیفتد، برگشت به شرایطی که مردم بتوانند خانه بخرند، وجود ندارد.

اولاد می افزاید: فعلا و در حال حاضر تنها راه این است که دولت به سمت بهبود شرایط برود و در این حالت هم باید مردم یک میزانی از استانداردهای سکونتی پایین تر بیایند، یعنی قوانین شهرسازی را یک میزان تعدیل نمایند که مردم امکان خرید خانه داشته باشند.

وی تصریح می نماید: در 10 سال گذشته 50 درصد قدرت خرید مردم از بین رفته است. این 50 درصد برای این که برگردد، خیلی سخت است. نرخ رشد مالی طی 10 سال گذشته تقریبا صفر بوده است و طبق آمار و اطلاعات مرکز پژوهش های مجلس که 34 درصد عایدی سرانه حقیقی کاهش پیدا نموده است. این را توسعه دهید، می بینید 50 درصد قدرت خرید کاهش پیدا نموده است.

این کارشناس متذکر می گردد: حالا عایدی سرانه اگر بخواهد به سال 90 بازگردد، چند درصد باید سالانه رشد داشته باشیم و چند سال طول می کشد؟ با رشد مالی 5، 6 درصدی، 14، 15 سال طول می کشد که به شرایط سال 90 بازگردیم.

اولاد تاکید می نماید: رشد مالی 5، 6 درصد در سال، شرط ضروری است. شرط کافی این است که قواعد شهرسازی را یک میزان ساده تر و سهل تر نمایند و استانداردها را پایین تر بیاورند. بعد هم اگر رشد مالی پایدار ادامه پیدا کرد و 15، 20 سال ادامه پیدا کرد و دیگر منفی نشدیم، آن موقع می توانیم بگوییم دیگر روی استانداردها فکر کنیم.